Al realizar cualquier operación inmobiliaria, es fundamental que todos los datos de una propiedad estén correctamente registrados y presentados ante las autoridades competentes. Sin embargo, puede pasar que los datos en el Catastro y en el Registro de la Propiedad no coincidan. Para comprender qué implica esta discrepancia, es importante distinguir entre ambos registros.
El Catastro depende del Ministerio de Hacienda, y es una base de datos administrativa que contempla los bienes inmuebles urbanos, rústicos y especiales; mientras que el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia, y tiene como función la inscripción de la titularidad sobre los bienes inmuebles. Ambos registros deben estar coordinados para garantizar la seguridad jurídica y avalar las transacciones inmobiliarias.
En ese sentido, la delimitación precisa de una propiedad es fundamental, y ahí es donde una empresa de cartografía juega un papel muy importante al proporcionar los datos y mapas necesarios para asegurar que ambos registros coincidan.
¿Cuál es la diferencia entre Catastro y Registro de la Propiedad?
Para comprender la problemática, definiremos con más precisión las funciones y características de cada uno:
- Catastro: funciona como un inventario público de los bienes inmuebles de un país utilizado con fines fiscales, para garantizar la gestión del impuesto sobre los bienes inmuebles. Cuenta con información acerca de las propiedades en tanto localización, tamaño, uso y valor.
- Registro de la Propiedad: es el organismo público donde se inscriben los actos y contratos de la propiedad, junto con otros derechos reales. Tiene como objetivo garantizar la seguridad jurídica, definiendo cuáles son los derechos del propietario sobre cada inmueble.
Como hemos establecido, es fundamental que los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad coincidan para evitar posibles complicaciones, tanto legales como financieras.
¿Qué puede suceder si el Catastro y el Registro de la propiedad no coinciden?
En caso de existir diferencias entre ambos, es posible que surjan problemas de distinta índole, principalmente al momento de concretar una transacción inmobiliaria. Incluso, podrá llevar a conflictos legales entre los propietarios y los compradores, en tanto que dan lugar al surgimiento de dudas respecto a la veracidad de los datos.
Por otro lado, pueden surgir disputas entre propietarios, en caso de que no haya claridad respecto a los límites de una propiedad, especialmente en áreas rurales.
En este punto, es importante destacar que no se abrirá expediente si las discrepancias no superan el 10%. En caso contrario, se deberá abrir expediente.
Si hay diferencias, ¿qué área prevalece?
La legislación española establece que los datos que prevalecen en caso de discrepancias son los que figuran en el Registro de la Propiedad, ya que se trata de datos legalmente vinculantes. Es por eso que debe contar con toda la información que sea relevante acerca de una propiedad, desde su titularidad hasta las posibles hipotecas con las que cuenten.
¿Por qué pueden surgir diferencias?
Las causas por las que pudieran aparecer discrepancias son varias:
- Errores humanos: suele suceder que durante la transcripción de los documentos se cometan errores que lleven a las discrepancias.
- Actualizaciones no sincronizadas: en caso de existir cambios en la titularidad o en las características de una propiedad, es posible que no se vean reflejados de forma simultánea en ambos registros.
- Cambios en la legislación: las normativas vigentes pueden verse sujetas a cambios o actualizaciones que lleven a descoordinaciones en la forma de registro de las propiedades.
¿Cómo es posible detectar la presencia de discrepancias?
Un examen detallado de todos los datos puede evitar un conflicto a futuro. Para eso es fundamental el rol de una empresa de cartografía que se ocupe de delimitar con precisión la propiedad a través de un levantamiento topográfico.
Se creará a partir de éste un mapa detallado de la propiedad, que luego se someterá a un proceso de validación y certificación.
Además, la empresa deberá contar con acceso a datos catastrales, planos, registros de propiedad y cualquier documentación que pudiera ser relevante.
¿Cómo resolver las discrepancias?
En caso de que aparezcan diferencias, es necesario seguir determinados procesos administrativos con el fin de corregir esa información errónea.
Dichos procesos pueden implicar la presentación de documentación adicional, o incluso la necesidad de realizar una nueva inspección técnica de medición del terreno o levantamiento topográfico para subsanar el error.
Se genera entonces un informe detallado que se envía al Catastro, junto con una solicitud de corrección de la discrepancia.
Un ejemplo práctico de discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad
Veamos un ejemplo común de descoordinación para entender mejor las implicancias del surgimiento de discrepancias entre los dos organismos.
Suele suceder en propiedades rurales que no se encuentren límites claramente definidos en los registros. Es entonces cuando intervenimos nosotros para resolver cualquier diferencia a través de una medición precisa que permita estipular correctamente la realidad física y jurídica de la propiedad en cuestión y evite conflictos entre vecinos.
¿Sigues con dudas? ¡Contáctanos!
Como hemos establecido, para que la seguridad jurídica esté garantizada y que las transacciones inmobiliarias se realicen sin sobresaltos, es esencial que exista coincidencia entre la información que se provee al Catastro y al Registro de la Propiedad.
Tanto los propietarios como los compradores deben ser precisos con la documentación que aportan y estar atentos a posibles actualizaciones, ya que en caso contrario, pueden surgir conflictos y verse obligados a tomar medidas para corregir las discrepancias.
Si quieres estar seguro, deja el trabajo en manos de profesionales. Ante cualquier inquietud, ¡no dudes en escribirnos.
